Conviene trascrivere il contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso)? O è sufficiente la sua registrazione?

Ok, innanzi tutto facciamo chiarezza su cos'è la registrazione e la trascrizione: la prima è quella che l'agente immobiliare o i contraenti eseguono presso l'agenzia delle Entrate. Questo è un atto dovuto e si tratta di un obbligo fiscale ma è anche vero che una scrittura privata registrata presso un ufficio pubblico da sicuramente dei vantaggi come ad esempio la data certa.

La trascrizione invece è quella che esegue il notaio, si tratta quindi di un atto pubblico e come tale viene trascritto presso i pubblici registri immobiliari. Tale atto ha purtroppo dei costi ma rappresenta per l'acquirente una garanzia straordinaria, una tutela totale poiché è opponibile ai terzi. Per esempio nel caso in cui l'Agenzia delle Entrate Riscossione volesse ipotecare o pignorare l'immobile, la trascrizione effettuta precedentemente mette al sicuro l'immobile e la promessa di acquisto che il promissario acquirente ha fatto. Questo vuol dire che l'acquirente acquisterà in tutta tranquillità l'immoble e soggetti terzi non potranno ostacolare tale atto. Quindi il preliminare trascritto prevale sui pignoramenti se però la trascrizione è effettuata in data precedente.

Altra peculiarità del preliminare trascrritto è che ha una validità massima di tre anni dalla data di stipula. Ciò vuol dire che entro quella data bisogna effettuare l'atto definitivo di compravendita, poiché se scade, soggetti terzi possono attaccare l'immobile. Inoltre se il termine contrattuale per stipulare l'atto definitivo scade e per qualsiasi motivo non si riesce ad andare al rogito il preliminare trascritto vale ancora per un altro anno dalla  dalla data prevista per la stipula dell'atto definitivo. Tale termine deve però essere sempre all'interno dei tre anni precedentemente citati.

A questo punto è chiaro che un preliminare trascritto dà delle garanzie non indifferenti ma per una questione economica spesso e volentieri parte promissaria acquirente sceglie la registrazione. Il mio consiglio personale è quello di scegliere sempre un agente immobiliare preparato e affidabile, al fine di ricevere il giusto consiglio perché a volte è veramente inutile buttare via soldi poiché non vi sono rischi legati all'affare. Se invece la trascrizione è consigliata omettere quest'atto può portare grossi guai e perdite economiche!

Rimango disponibile per qualsiasi consulenza relativa al mondo immobiliare.

 

  • 2020-03-01
  • Legislazione immobiliare
Crocifisso Roberto Bonini

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